Квартира на цокольном этаже — есть ли у нее хоть какие-то плюсы

Новостройки в Москве и Санкт-Петербурге за время действия льготной ипотеки подорожали почти в два раза: на 79% в столице и на 105% в Петербурге. Ставки по ипотеке — растут. На фоне этого, очевидно, растет и спрос на жилье не новое, не комфортное в привычном понимании, но при этом — относительно дешевое. Один из видов такой бюджетной недвижимости — квартиры на цокольном этаже.

АЧБД спросил у риелтора, все ли так плохо на рынке жилья и стоит ли в сегодняшних условиях (да и в любых других) покупать квартиру, которая расположена в полуподвале многоквартирного дома.

— У нас два (а можно сказать, и три) рынка недвижимости. Есть вторичный рынок: дом сдан в эксплуатацию, и у квартиры есть минимум один собственник, не считая застройщика. Есть рынок новостроек — это рынок, где в роли собственника выступает застройщик, и нет перехода прав собственности. И есть еще рынок переуступок: например, человек купил квартиру в новостройке, дом еще не достроен, а он решает продать ее. К какому рынку относить этот тип? Все считают по-разному.

На мой взгляд, многие СМИ, риелторы и застройщики не договаривают или манипулируют, говоря о тотальном подорожании недвижимости. Скажем, за все время с февраля 2022 года цены на вторичном рынке не выросли. В классическом старом фонде — хрущевках, брежневках, сталинках, даже в некоторых домах 1990-х и нулевых — примерно та же стоимость квартир. Если мы берем новое жилье, то там наблюдается рост цен. Они выросли хотя бы потому, что новостройку можно взять в ипотеку на более выгодных условиях, чем на вторичном рынке.

Долгое время в России нельзя было приобретать квартиры на цокольном этаже. Еще лет 10 назад юридически помещение там можно было купить, но никак не в качестве жилья. Их брали для обустройства апартаментов, как долю в другом помещении. Сейчас при наличии нужных документов они могут считаться жилыми. Но некоторые недобросовестные люди зарабатывают, убеждая людей, что цокольный этаж жилой, а документально он не переведен в этот статус.

По разным причинам любой житель дома может попросить доступ к помещению на цокольном этаже: там может храниться общее имущество соседей. Этого можно избежать, получив документ об ограниченном праве пользования, что тоже влечет за собой последствия — при неправильном оформлении будут приходить комиссии с проверкой.

Часто помещения на цокольном оформлены как долевая собственность. Предположим, апартаменты поделены на шесть долей: если доля не выделена, то любой сособственник может проживать в любой такой студии.

Это, как правило, холодные помещения, в которых могут быть протечки. Как и на первом этаже, жителей поджидает больше рисков и лишние шумы. Маргиналы и лица без определенного места жительства могут попытаться найти ночлег возле вашего окна. И иногда тут выше коммунальные платежи, что связано с переоборудованием помещения.

Помню, я имел дело с одной подобной студией в районе Петроградской стороны в Петербурге. Там были шторы, но не было окна. Я отговаривал клиента от покупки, на что он ответил: «Мне это не нужно». Он купил квартиру.

Прошло время, он связался со мной и рассказал, что постепенно это стало проблемой: «Я даже не знал, что, когда работаю дома, хочу иногда посмотреть во двор! Но смотреть некуда». Это дополняется тем, что на цокольном этаже зачастую более низкие потолки и совсем маленький метраж.

Квартиры на цокольном этаже можно купить сильно дешевле обычных. Например, даже квартиры на первых этажах нередко дешевле на 10–15%, на цокольном — совсем дешево, скидка может достигать 30–50% или даже больше.

Например, в Петербурге на рынке недвижимости таких квартир хватает. В центре города очень сложно купить обычную студию: во времена строительства старого фонда понятия «студия» не было, их не проектировали, поэтому легальной недвижимости такого толка мало.

Есть доступность и в другом смысле: до цокольного этажа физически легко добраться, никаких лифтов и почти без лестницы.

Если собственность не долевая и вы приобрели всю квартиру или апартаменты, то у вас будет свой подземный домик, можно даже свою охрану поставить. На первый этаж могут залезть воры, а на цоколь, особенно если окон нет, не залезут.

Многие инвесторы считают квартиры капиталом. В этом смысле я бы не советовал ни вкладываться в квартиры на цокольном этаже, ни покупать их. Мне кажется, в будущем с ними стоит работать не как с жильем, а переоборудовать их под коммерческие помещения. Это будет и юридически корректно, и сможет принести доход.